Източник: НСИ и Форос/отдел "Анализи и прогнози"  

Издадени разрешения за строеж 2025 г.

Пловдив показва най-силен и устойчив ръст на издадени РС сред големите градове.
За 2025 г. увеличението спрямо 2024 г. е +48% по РЗП и +41% по брой жилищни единици, докато София отчита значително по-умерен ръст.

София губи инерция и остава под нивата си от 2023 г.. Въпреки ръста през 2025 г. спрямо 2024 г. (+23% РЗП, +7% жилища), София отчита рязък спад през 2024 г. и 2025 г. на РС.
Това показва възможно структурно охлаждане на предлагането, което може да продължи да бъде фактор за натиск върху цените.

Бургас отчита +60% ръст през 2024 г. спрямо 2023 г. и продължава с +29% РЗП и +41% жилищни единици през 2025 г.
Това го прави единствения от четирите големи пазара с устойчива възходяща линия на издадени РС през целия период.

Варна се характеризира с умерен и колеблив растеж, включително -1% спад през 2024 г. спрямо 2023 г., последван от по-добра 2025 г.  Инвеститорите са по-консервативни, с по-бавна реакция спрямо тези в Пловдив и Бургас.

Започнато ново жилищно строителство 2025 г.

Бургас е единственият от четирите големи пазара с ръст през 2025 г.

През 2025 г. Бургас отчита +35% ръст по РЗП и +25% по жилищни единици спрямо 2024 г.
Това го прави абсолютен изключение сред големите градове:

• София: -21% / -30%

• Пловдив: -2% / -11%

• Варна: -25% / -39%

Бургас е единственият голям пазар, в който предприемачите реално увеличават старта на нови проекти.

София навлиза в ясно изразена фаза на свиване на новото предлагане

Въпреки лекото възстановяване през 2024 г. (+3%), през 2025 г. София отчита рязък спад в започнатото строителство.
-30% по жилищни единици е силен сигнал за:

• повишена предпазливост,

• регулаторни и административни ограничения,

• задълбочаване на дисбаланс в предлагането.

Надяваме се, че предлагането на нови проекти в София ще се въстанови през тази и следващите години, за да не се влошава достъпността.

Пловдив забавя ЗНС след силен ръст, вече изостава от Бургас по брой започнати нови единици и не е вторият най-голям пазар

След впечатляващия ръст през 2024 г. (+61% спрямо 2023 г.), Пловдив влиза във фаза на охлаждане през 2025 г.
Спадът (-11% по жилищни единици) не е срив, какъвто може да се смята, че има в София и Варна. Пловдив остава стабилен по ЗНС, но през 2025 г. без разширяване.

Варна преминава от стагнация към рязко свиване

Варна показа растеж през 2024 г. (+20%), но през 2025 г. следва рязко ограничаване на стартираните проекти:
-39% по жилищни единици и -25% по РЗП – най-големите спадове сред големите пазари.

Предприемачите във Варна действат изключително предпазливо, вероятно заради желание за ограничаване на риск от неяснота с посоката на развитие на пазара, както и с някои ограничения и проблеми с присъидиняване към инжинерна инфраструктура.

2025 г. бележи цикъл на ограничено предлагане, който може да повлияе пазара дори въпреки намаляващото търсене и да се усети най-силно през 2026–2027 г., ако през 2026 г. не видим по-висока активност при стартиране на нови проекти, за да се ограничи значителния ръст на цените и влошаване на достъпността до жилища на българските граждани.