Добромир Ганев пред Bloomberg TV Bulgaria: по-слабото търсене все още не е компенсирано от достатъчно предлагане, а ипотечното кредитиране продължава да подкрепя пазара

Вижте интервюто и видеото в Bloomberg TV Bulgaria

Жилищният пазар в България е в различна фаза през 2026 г. След 2 години на силно търсене, ускорено поскъпване и висока активност, първото полугодие вече показва ясно намаляване на броя на сделките и постепенно охлаждане на пазара.

Това обаче не означава автоматично спад на цените.

Причината е, че едновременно с отслабването на търсенето продължава да съществува дисбаланс в предлагането на качествени жилища в големите градове. Именно този въпрос коментира Добромир Ганев, партньор в „Комфорт & Форос Брокърс“, в предаването „В развитие“ на Bloomberg TV Bulgaria.

Сделките намаляват по-силно от очакваното в част от големите градове

Данните за първото полугодие потвърждават очакванията от началото на годината за по-нисък обем на пазара.

В София спадът на сделките е около 13–15%, което до голяма степен се вписва в предварителните очаквания. Във Варна и Бургас обаче понижението е по-съществено – съответно около 19% и 21%, посочва Ганев.

Това е важна промяна в поведението на пазара. Купувачите стават по-внимателни, решенията се вземат по-бавно, а част от домакинствата отлагат покупка при повишена икономическа и геополитическа несигурност.

Но по-малко сделки не означава непременно по-ниски цени.

Защо цените не следват автоматично спада на сделките?

Цената на жилищата е резултат не само от броя на купувачите, а от съотношението между търсенето и реалното предлагане.

Именно тук остава един от основните структурни проблеми на големите български пазари. Въпреки отслабването на търсенето, предлагането не се увеличава достатъчно бързо, за да създаде силен натиск върху цените. Според прогнозата, представена в интервюто, до края на 2026 г. темпът на поскъпване може да се ограничи до приблизително 5–7%.

Това би означавало не срив, а нормализиране, преминаване от двуцифрени ръстове към значително по-умерен ценови цикъл.

Новото строителство отново ускорява

Интересна е картината при жилищното строителство.

В София, Варна и Бургас броят на започнатите жилищни единици се увеличава през първото тримесечие на 2026 г. В София ръстът е около 150% след значителния спад през предходната година, а във Варна увеличението е по-умерено – около 30%.

Особено внимание заслужава Бургас, където увеличението на започнатото жилищно строителство за Q1/2026 е над 140%. При едновременно намаляващ брой сделки подобна динамика трябва да бъде следена внимателно от инвеститорите и строителните предприемачи, тъй като може да доведе до бъдещ локален дисбаланс между новото предлагане и реалното търсене.

Пловдив от своя страна показва различна динамика – сравнително ограничен спад на сделките, умерено ново строителство и продължаваща активност при ипотечното кредитиране.

Банките продължават да бъдат един от основните фактори за пазара

Един от най-важните стабилизиращи фактори остава достъпът до ипотечно финансиране.

Въпреки охлаждането на сделките ипотечното кредитиране остава достатъчно активно, за да подкрепя жилищния пазар и цените.

Това създава на пръв поглед противоречива ситуация:

по-малко сделки + активно ипотечно кредитиране + недостатъчно предлагане = по-бавен ръст на цените, но не задължително спад.

Точно затова броят на сделките не трябва да бъде разглеждан изолирано. За реална оценка на пазара трябва едновременно да се наблюдават ипотеките, новото строителство, доходите, миграцията, предлагането и поведението на домакинствата.

Миграцията продължава да подкрепя големите жилищни пазари

Друг дългосрочен фактор остава вътрешната миграция.

София, Пловдив, Варна и Бургас продължават да привличат население от по-малки населени места. Това създава постоянно базово търсене както за покупка, така и за наем на жилища и е една от причините големите градове да реагират различно от демографски свиващите се части на страната.

Рисковете през втората половина на 2026 г.

След присъединяването на България към еврозоната отпадна един от силните психологически фактори, които влияеха върху поведението на част от купувачите през предходния период.

На преден план остават по-фундаменталните фактори - лихвите, доходите, кредитирането, миграцията, строителството и съотношението между търсене и предлагане.

Към тях през 2026 г. се добавя и по-несигурната международна макроикономическа среда. В интервюто Ганев обръща внимание и на необходимостта участниците на пазара да следят фискалната политика в България и евентуалното ѝ отражение върху данъците, доходите и икономическата активност. Тези рискове са сценарии, а не прогноза, че непременно ще се реализират.

Какво означава това за купувачи и продавачи?

Пазарът през 2026 г. изисква повече рационалност и от двете страни.

За продавачите периодът на почти автоматично приемане на всяка по-висока офертна цена постепенно остава назад. Правилното позициониране спрямо реално сключените сделки, конкуриращите оферти и конкретното търсене в района става все по-важно.

За купувачите намаляването на броя сделки означава повече възможности за избор и преговори, но не е достатъчно основание да се очаква автоматично или значително поевтиняване на качествените имоти.

А за инвеститорите и строителните предприемачи все по-важно ще бъде да анализират конкретния локален пазар, вместо да приемат, че тенденцията за страната е еднаква навсякъде.

Цялото интервю на Добромир Ганев в предаването „В развитие“ може да бъде гледано в Bloomberg TV Bulgaria.

Вижте интервюто и видеото в Bloomberg TV Bulgaria

Ако имате нужда от съвет или информация за пазара, не се колебайте да звъните на 0896698703 или пишете на assistant@foros.bg

Източник: Bloomberg TV Bulgaria