Данните вече потвърждават ефекта от "авансовите" сделки
Както прогнозирахме още в началото на миналата година, след силната 2025 г., първите два месеца на 2026 г. очаквано показват промяна в динамиката на имотния пазар в България. Данните сочат спад от около 17.4% в броя на вписаните актове на национално ниво, сигнал за преход към нов пазарен етап. Все пак трябва да отбележим, че февруари е по-силен от януари.
Този процес вече се потвърждава и от конкретните резултати в основните градове в страната.
Данните по градове: почти навсякъде спад
Сравнението между януари–февруари 2025 и 2026 г. показва ясно изразено охлаждане в почти всички големи и средни пазари:
- София: -13.2%
- Варна: -21.6%
- Бургас: -22.0%
- Русе: -21.1%
- В. Търново: -19.9%
- Стара Загора: -11.1%
- Плевен: -30.8%
- Несебър: -32.6%
- Разлог: +10,2%
Единствено Разлог (Банско, Добринище и тн) показва ръст по-знаимите пазари. Пловдив запазва нивата си, което го отличава като по-стабилен пазар в текущия момент. Даже има ръст от 10% при апартаментите.
Какво стои зад спада
Основният фактор е ефектът от авансовите сделки, извършени в периода 2024-2025г., които се базираха на нерационалното очакване от ефекта на приемане на новата валута, което подейства силно психологически върху пазара.
В този период значителна част от търсенето беше „изтеглено напред“. Купувачите ускориха решенията си в очакване на бъдещи промени в цените и условията. В началото на 2026 г. това води до естествено временно намаляващо активно търсене.
Паралелно с това се наблюдават още няколко процеса: по-внимателно поведение на купувачите, по-дълги срокове за вземане на решения, увеличена чувствителност към цена и качество, постепенно нарастване на предлагането, особено на вторичен пазар.
Промяна в типа пазар
Данните показват ясно, че пазарът преминава от:
пазар на продавача (2024–2025) към по-балансиран и конкурентен пазар (2026)
Това означава по-малко импулсивни сделки, повече преговори, по-голяма роля на качеството на имота, инфраструктурата и средата на обитаване.
Различия между пазарите
Спадът не е равномерен в отделните райони. Това потвърждава, че различните пазари имат различна чувствителност към икономически и психологически фактори и трябва да се анализират поотделно.
Какво означава това за участниците на пазара
Настоящата ситуация е очаквана и може да се тълкува като нормализация след период на изключително висока активност.
В настоящата ситуация от изключителна важност за всички участници ще бъде професионалното боравене със статистическа информация и за правилно оценяване и позициониране на имотите за реализация.
Спадът в сделките е естествена реакция след дълъг период на ръстове, в който очакванията изпревариха реалността.
Източник: АВ, Капитал
ВАЖНО! Планирате ли сделка с имот някъде в България? Потърсете екипа на ФОРОС, за да получите професионален съвет, базиран на реални данни и пазарен опит. Пишете или позвънете на контактите тук
