Мащабното вдигане на данъчните оценки със 100% до 2029 г. ще сложи началото на края на масовата практика за изповядване на сделки под реалната пазарна стойност. Това ще доведе до скок в разходите при покупко-продажба, лек натиск за понижение на цените в по-непривлекателните сегменти и вероятно временно свиване на броя на сделките, тъй като пазарът ще премине през период на адаптация. 

Чуйте анализът на Д. Ганев в студиото на БНР.

Но дори след 100% увеличение до 2029 г., данъчните оценки няма да изпреварят реалните пазарни цени в нито един от основните градове в България. Разликата между двете стойности в момента е толкова огромна, че дори двойно покачване на оценките ще ги остави далеч под пазарната реалност.

Спопред ИПИ в София данъчните оценки в момента изостават от реалните пазарни цени средно между 3.5 и 4.5 пъти (а в най-скъпите квартали разликата достига до 5-6 пъти). При двойно увеличение на оценките, те пак ще покриват едва около 40% до 50% от реалната пазарна стойност на имотите. 

Във Варна, Пловдив и Бургас типичното изоставане на оценките е около 3 до 3.5 пъти спрямо пазара. Удвояването им до 2029 г. ще ги доближи до около 55% - 65% от актуалните пазарни цени, но няма да ги достигне или надхвърли. 

Ето как ще се отрази реформата на различните на пазара на имоти:

Пряко въздействие върху пазарните процеси

Показател	Очаквано въздействие	Основна причина
Цени на имотите	Минимален спад или плато при по-евтините имоти	На купувачите ще им излиза по-скъпо да придобият имот заради таксите, което ще ограничи възможността им да плащат твърде високи крайни цени.
Брой сделки	Временно свиване през 2027 г., последвано от стабилизиране	Част от купувачите и продавачите ще се изтеглят в изчаквателна позиция, докато пазарът се адаптира към новите разходи.
Разходи за прехвърляне	Скок (между 30% и 100%) за сделките, които досега са се криели зад данъчната оценка	Нотариалните такси, местният данък (2.5% - 3%) и таксата за вписване се изчисляват върху по-високата стойност между пазарната и данъчната оценка.

 

Инвеститорите и предприемачите, които разчитаха на ниските данъчни оценки за оптимизиране на разходите си, ще бъдат силно засегнати.

Други ефекти върху пазара:

• Намаляване на сивия сектор при "кешовите" плащания
• Удар върху спекулативните инвеститори (Flip-ъри)
• Натиск върху новото строителство и брутните цени
• По-висока бариера за вход ( Нужда от повече спестявания )

Как ще се отрази актуализацията на данъчните оценки на бюджетите:

СОФИЯ

Планираните приходи в проектобюджета на Столична община за 2026 г. по трите основни пера (свързани с данъчните оценки) възлизат общо на 214,3 млн. евро.

1.Данък върху недвижимите имоти (данък сгради): 62,5 млн. евро

2.Данък при придобиване на имущество (по дарение и възмезден начин): 73,8 млн. евро

3.Такса за битови отпадъци (такса смет): 78,0 млн. евро

Техният дял спрямо двете пера: собствени приходи и всички приходи се разпределя по следния начин:

1. Спрямо собствените приходи (34,85%): Трите налога съставляват малко над една трета от планираните собствени приходи на София, които възлизат общо на 615 млн. евро.

2. Спрямо всички приходи (13,89%): Трите пера осигуряват около една седма част от общата макрорамка на бюджета, която за 2026 г. възлиза на 1,543 млрд. евро.

Към момента (2026 г.), размерa на трите основни налога в Столична община се определят съгласно местната Наредба за определяне размера на местните данъци и са както следва:

1.Данък върху недвижимите имоти (данък сгради): 1,6 промила (0,16%) от данъчната оценка на имота. Ако жилището е декларирано като основно, се ползва 50% законно намаление (т.е. налогът става 0,8 промила).

2.Данък при придобиване на имущество (по възмезден начин / покупко-продажба): 3,0% от стойността на сделката или от данъчната оценка (изчислява се винаги върху по-високата от двете суми).

3.Такса битови отпадъци (такса смет):1,6 промила за жилищни имоти на граждани и фирми. 10,0 промила за нежилищни имоти на предприятия (извън тези, които са подали декларация за индивидуален брой съдове).

ВАРНА

Според представения проектобюджет в евро на Община Варна за 2026 г., заложените суми по трите основни пера (свързани с данъчните оценки) са €81,7 млн. и са следните:

1.Данък върху недвижимите имоти: 19,9 млн. евро.

2.Данък при придобиване на имущество (по дарение и по възмезден начин): 32,3 млн. евро.

3.Такса за битови отпадъци (такса смет): 29,5 млн. евро.

Техният дял спрямо двете пера: собствени приходи и всички приходи се разпределя по следния начин:

1.50,17% от собствените приходи: Трите налога формират малко над половината от всички местни приходи на Община Варна (общо 162,856 млн. евро).

2.21,80% от всички приходи: Тези три такси и данъци осигуряват близо една пета от общата макрорамка на бюджета на града (общо 374,8 млн. евро).

Размерите на тези три налога се определят с Наредба на Общинския съвет Варна. Те се изчисляват като промили (на хиляда) или проценти върху данъчната оценка на имота.

1.Данък върху недвижимите имоти (данък сгради): 2,5 промила (0,25%) от данъчната оценка на имота. За основно жилище се ползва законова отстъпка от 50%.

2.Данък при придобиване на имущество (по възмезден начин / покупко-продажба): 3,0% от стойността на сделката или от данъчната оценка (изчислява се върху по-високата от двете суми).

3.Такса битови отпадъци (такса смет): 1,5 промила за жилищни имоти на граждани. 5,97 промила за нежилищни имоти на фирми и предприятия

 

Сравнителна таблица: Ставки и приходи за Бюджет 2026

Град / Община	Данък недвижими имоти (Ставка)	Данък имоти 2026 (Приход в млн. EUR)	Данък придобиване (Ставка)	Данък придобиване 2026 (Приход в млн. EUR)	Такса битови отпадъци (Граждани)	Такса смет 2026 (Приход в млн. EUR)
София	1,6 ‰	62,5	3,0 %	73,8	1,6 ‰	78,0
Пловдив	1,5 ‰	15,6	2,5 %	28,0	1,8 ‰	36,1
Варна	2,5 ‰	19,9	3,0 %	32,3	1,5 ‰	29,5
Бургас	2,5 ‰	11,2	3,0 %	18,4	1,3 ‰	21,1
Русе	2,0 ‰	4,8	2,2 %	5,4	1,9 ‰	11,6
Стара Загора	2,05 ‰	5,1	2,5 %	7,2	1,75 ‰	12,4

 

България поддържа един от най-ниските дялове на имуществените данъци спрямо общите данъчни приходи в целия Европейски съюз. Докато у нас собствеността на недвижими имоти е изключително слабо обложена фискално, в Западна Европа периодичните данъци върху имотите са ключов стълб за пълненето на държавните и местните бюджети. 

Според официалната статистика на Европейската комисия (Евростат) за структурата на данъчните системи, разпределението показва огромни контрасти:

Дял на имотните данъци от общите данъчни приходи в ЕС

Държава	Дял от общите данъчни приходи (в %)	Модел на облагане / Характеристики
Франция	8,40%	Най-високият дял в ЕС. Годишният данък (Taxe Foncière) се изчислява върху теоретична наемна стойност и за среден апартамент варира между 1 000 и 3 000 евро на година.
Белгия	7,20%	Силно развито регионално и местно облагане върху недвижимата собственост и прехвърлянето на имущество.
Гърция	5,90%	Висок дял, дължащ се на въведения по време на кризата извънреден и постоянен годишен данък върху имотите (ENFIA).
Италия	4,10%	Стабилен принос за местните бюджети, като основното жилище често е освободено, но вторите имоти и луксозните сгради се облагат прогресивно.
Германия	2,80%	Традиционен данък (Grundsteuer). В момента преминава през мащабна реформа (в сила от 2025/2026 г.) за актуализиране на остарелите данъчни бази.
България	1,80%	Сред най-ниските нива в ЕС. Имотните данъци носят пренебрежимо малка част от общите данъци на страната (ДДС и осигуровките доминират системата ни).
Чехия / Естония	0,80%	Най-ниските дялове в ЕС. В Естония се облага единствено стойността на земята, но не и самите сгради върху нея.

Ако имате нужда от съвет или информация за пазара, не се колебайте да звъните на 0896698703 или пишете на assistant@foros.bg