Българският имотен пазар се забавя, сделките намаляват, а новото предлагане расте. Но достатъчно ли е това, за да говорим за „спукан балон“ и предстоящ срив на жилищните цени? Темата коментира Добромир Ганев в ефира на „Твоят ден“ по NOVA NEWS.
Спадът на сделките през 2026 г. е безспорен и не бива да бъде подценяван.
През третото тримесечие са вписани 45 312 продажби спрямо 58 184 година по-рано, спад от 22,1%. За деветте месеца продажбите са 129 431, или с 18,8% по-малко спрямо същия период на 2025 г.
Нещо повече, годишният спад се задълбочава от 15,5% през Q1 до 17,9% през Q2 и 22,1% през Q3.
Това е важен сигнал за промяна в активността.
По-малко сделки означава ли автоматично спукване на имотен балон?
Сделките са само един от индикаторите
Именно около това беше основният спор в разговора по NOVA NEWS между Добромир Ганев и Макс Баклаян.
Баклаян определя намаляващите сделки като първия сигнал за значително обръщане на пазара и смята, че „балонът се е спукал“, като очаква по-съществени промени при цените след втората половина на 2027 г.
Добромир Ганев също отчита спада на активността, но не приема, че от него може директно да се направи извод за срив на пазара.
Причината е че, броят сделки измерва активността, но не измерва сам по себе си цената, платежоспособността на домакинствата или устойчивостта на банковата система.
За оценка дали действително има спукване на балон трябва да наблюдаваме едновременно цените, доходите, кредитите, просрочията, принудителните продажби, съотношенията цена/доход, както и баланса между търсене и предлагане.
Кредитът все още подкрепя пазара
Един от аргументите срещу тезата за вече настъпила системна криза е състоянието на ипотечното кредитиране.
Към август жилищният кредит достига 19,328 млрд. евро и расте с 25,2% годишно. Финансирането остава евтино, макар новият ипотечен бизнес през август да намалява с 6,5% спрямо юли. От една страна, достъпното финансиране продължава да поддържа търсенето. От друга, натрупването на повече дълг при отслабваща транзакционна активност увеличава необходимостта от внимание.
Важен показател е и качеството на банковите портфейли. Към юни необслужваните кредити и аванси за банковата система са 2,65%, а коефициентът на ликвидно покритие е 261,2%. Тоест към момента няма данни, които сами по себе си да показват системен кредитен проблем.
Домакинствата имат и значителни спестявания
Друг фактор е финансовият резерв на домакинствата. Към август депозитите на домакинствата и НТООД достигат 57,191 млрд. евро със 17,2% повече за година.
Разбира се, тези средства са разпределени неравномерно и не всички ще бъдат насочени към недвижими имоти. Но силният ръст на депозитите показва, че картината за финансовото състояние на домакинствата е по-сложна от тезата за общо обедняване вследствие на високите жилищни цени.
Големият риск може да дойде от предлагането
Има обаче фактор, който FOROS следи особено внимателно. Ускореното ново строителство. През първото полугодие на 2026 г. е започнат строежът на 19 106 жилища с 35% повече спрямо година по-рано. Разрешените жилища са 25 066, или +21,3%. И тук регионалните различия са огромни. Започнатите жилища нарастват с 66,9% в София, 47,8% в Пловдив, 32,8% в Бургас и 11% във Варна. На национално ниво започнатите жилища през H1 представляват около 22,7% от броя на вписаните продажби за същия период. Строителството се реализира в продължение на години, а вписаните продажби включват различни видове недвижими имоти. Но комбинацията по-малко сделки + повече ново строителство е един от рисковете, които трябва да наблюдаваме през 2027–2028 г.
Към момента по-точно е да говорим за съществено отслабване на транзакционната активност, отколкото за доказано спукване на балон. Това не означава, че цените не могат да се коригират. Напротив, рискът от корекции се увеличава в сегменти и локации, в които предлагането нараства по-бързо от платежоспособното търсене или офертните цени са се откъснали прекалено много от реално постижимите стойности.
Но националният имотен пазар не е единен. София, Варна, Бургас, Пловдив, ваканционните пазари и малките населени места имат различна структура на търсенето, кредита и предлагането.
Затова и един общ етикет „балон“ или „няма балон“ не е достатъчен за добро решение за покупка или продажба на имот.
Изводът на FOROS
Няколко фактора, които продължават да подкрепят пазара - ниски ипотечни лихви, силно кредитиране, значителни спестявания и устойчиво жилищно търсене
Няколко фактора, които увеличават риска - намаляващи сделки, ускорено ново строителство и все по-голяма чувствителност към цената.
