Каква беше 2022 г. за жилищния пазар, как ще се развива пазарът през следващата година и кои са рисковете? Investor.bg се допита до широк кръг от анализатори и участници на пазара в опит за възможно най-пълна картина. Вижте мнението на Добромир Ганев за жилищния пазар и очакванията му за 2023 г. 

Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) и управител на „Форос“

Снимка: Bloomberg TV Bulgaria

2022 г. беше динамична, интересна, драматична и изпълнена с много предизвикателства година за пазара на имоти у нас. През тази година се случиха невиждани от десетилетия събития – започналата война в Украйна и последвалата мигрантска вълна, най-високата инфлация у нас за последните 24 години, покачване на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) за първи път от над десет години насам, енергийна криза, безпрецедентен скок на цените на строителните материали. Тези събития поставиха участниците на пазара на недвижими имоти в изключително необичайни условия. На този фон годината беше силна за сделките с имоти, интересът на потребителите остана значителен, а през второто тримесечие регистрирахме най-големия ръст на цените на жилищата за последните 14 години.

От друга страна, за първи път от 15 години насам третото тримесечие беше по-слабо за сделките с имоти в сравнение с второто. Спадът на обема от сделки от 7% на годишна база за страната беше изключително рязък и това изненада участниците на пазара. Възможно е той да се дължи и на отпадането на ограниченията заради COVID и желанието на хората да пътуват повече, отлагайки покупката на жилище за по-късен етап.

Дали значителният спад на сделките през третото тримесечие ще се превърне в тенденция ще разберем, когато Агенцията по вписванията публикува данните си за четвъртото тримесечие. И все пак трябва да се отбележи, че говорим за спад спрямо 2021 г., която беше най-силната за пазара на имоти. Макар че ЕЦБ повиши преди дни за четвърти път основната си лихва, в България лихвите не се покачват толкова рязко и все още са изключително атрактивни. Много хора все още имат желание да придобиват собственост чрез ипотечно кредитиране. В обобщение предприемачите, банковият сектор, консултантите и гражданите се справиха с предизвикателствата през 2022 г. и реагираха адекватно на пазара, макар че все още има надценени оферти, най-вече на вторичния пазар. При предприемачите възникна проблем с клаузите в предварителните договори. Част от тях поискаха едностранно покачване на определените цени, без да е предвидена такава възможност в договора. Това донякъде разтърси пазара на ново строителство, особено що се отнася до сгради в много ранна фаза на строителство. Положителното в тази ситуация беше, че гражданите започнаха да обръщат по-голямо внимание на клаузите с правата и задълженията на страните в предварителните договори за покупко-продажба. 

Проблемите в икономиките на Европа, продължаващите военни действия, инфлационните процеси, очакваното увеличение на лихвените проценти, продължаващата енергийна криза, политическата нестабилност в България са сред негативните фактори, които ще влияят на пазара и през следващата година.

Насреща обаче стои желанието на хората в такава ситуация да запазят спестяванията си, а покупката на имот е най-познатият начин у нас за постигане на тази цел. Към положителните фактори за пазара са и добрите очаквания за икономиката – прогнозите на макроикономистите са за продължаващ ръст на доходите на хората в големите градове и стабилен пазар на труда. Лихвите в България се формират по начин, който не позволява бързо покачване и това също ще влияе положително на пазара поне до средата на 2023 г. Плюс за него ще бъде и положително развитие по приемане на България в еврозоната, тъй като това може да доведе опортюнистично настроени фондове на нашия пазар, за момента такива компании липсват.

От изброеното дотук може да се очаква, че кризата в имотния бранш ще бъде по-лека и не твърде дълга в сравнение с други браншове въпреки затрудненията, които неминуемо ще усетим. Това развитие е логично  – след осем години на непрекъснат ръст на обема от сделки и на цените от 2014 г. насам нормално е да имаме кратък период на забавяне на ръста или дори спадове на някои места.

В големите градове обаче, където има малко предлагане и голямо търсене, със сигурност няма да станем свидетели на подобно развитие. Пазарът там ще остане динамичен, но заради настоящата ситуация ще се забавят сроковете за реализация на жилищните имоти. Това трябва да се има предвид от всички продавачи - както на ново строителство, така и на вторичния пазар. Купувачите трябва да бъдат внимателни към някои проекти „на зелено“, които нямат осигурено банково или собствено финансиране, а предприемачите разчитат изцяло на паричните потоци от предварителните продажби.

Някои строителни предприемачи вероятно ще изпитат затруднения през следващата година, макар че не очаквам това да важи за всички, тъй като ако планират правилно етапите на реализация на проектите, може да успеят да потушат рисковете. Това зависи от опита на строителните предприемачи, а в сектора на жилищното строителство навлязоха компании, които нямат достатъчно опит, това важи особено за малките проекти. Купувачите, които нямат експертизата да оценяват подобни компании, е добре да се обръщат към професионални брокери и юристи.

Заради ниската степен на прозрачност на пазара на имоти в България ще наблюдаваме голям брой неточно определени офертни цени. Това се е случвало и в предишни години на отслабване на пазара и по-консервативно поведение на купувачите. Затова може да се очаква, че някои собственици на имоти, отново поради липса на опит и знания, ще определят неправилно своите цени и ако имат нужда от продажба в кратки срокове, това може да затрудни постигането на сделка и да се отрази на получената продажна стойност.

Източник: Investor.bg