Източник "Доклад за състоянието на пазара на имоти в България през H1 2026г."
Първото полугодие на 2026 г. очертава пазар с по-ниска транзакционна активност, но със силно участие на ипотечното финансиране. Паралелно с това започнатите 19 106 нови жилищни единици през H1 са с около 35% повече спрямо година по-рано. Комбинацията означава, че рискът не е еднакъв за всички градове: при част от пазарите новото предлагане расте по-бързо от текущия обем сделки.
Макроикономическа среда през H1 2026
Пазарът на жилища навлиза във второто полугодие при продължаващ ръст на доходите, кредита и депозитите, но и при по-висока инфлация. Данните са последните официално публикувани към 4 август 2026 г.; за БВП, безработицата и заплатите все още са налични само резултатите за Q1.
|
Показател |
Стойност |
Период и промяна |
|---|---|---|
|
Реален БВП |
+3.1% г./г. |
Q1 2026; +0.7% спрямо Q4 2025 |
|
Инфлация (ИПЦ) |
5.4% г./г. |
юни 2026; +2.9% от началото на годината |
|
Безработица |
3.2% |
Q1 2026; спад с 0.7 пр.п. г./г. |
|
Средна брутна заплата |
1 407 евро |
Q1 2026; +12.7% г./г. |
|
Кредити на домакинства и НТООД |
31.545 млрд. евро |
към юни 2026; +21.0% г./г. |
|
Жилищни кредити |
18.682 млрд. евро |
към юни 2026; +26.4% г./г. |
|
Лихва по нови жилищни кредити |
2.41% |
юни 2026; ГПР 2.75% |
|
Депозити на домакинства и НТООД |
56.473 млрд. евро |
към юни 2026; +18.6% г./г. |
|
Вторичен доход от чужбина - нето |
546.9 млн. евро |
януари–май 2026; +46.5% г./г.; широк заместител на личните трансфери |
Основни данни
|
География |
Продажби |
Ипотеки |
Ипотеки / |
Продажби |
Започнати |
Започнати жилища / |
|
България |
84 119 |
31 937 |
38.0% |
84 119 |
19 106 |
22.7% |
|
София |
16 403 |
11 429 |
69.7% |
16 403 |
4 871 |
29.7% |
|
Пловдив |
7 258 |
3 350 |
46.2% |
7 258 |
3 580 |
49.3% |
|
Варна |
5 510 |
3 006 |
54.6% |
5 510 |
1 616 |
29.3% |
|
Бургас |
3 325 |
1 577 |
47.4% |
3 325 |
3 480 |
104.7% |
|
Стара Загора |
1 847 |
835 |
45.2% |
1 847 |
597 |
32.3% |
|
Несебър |
2 741 |
355 |
13.0% |
2 741 |
н.д. |
н.д. |
|
Разлог |
1 205 |
195 |
16.2% |
1 205 |
н.д. |
н.д. |
Промяна спрямо H1 2025
Продажбите намаляват във всички наблюдавани служби по вписванията. Общият брой ипотеки - законни и договорни - се увеличава в България и Пловдив, остава почти без промяна в София и Варна и намалява в останалите разглеждани пазари.
|
География |
Продажби |
Общо ипотеки |
Започнати |
|---|---|---|---|
|
България |
−16.8% |
+3.2% |
+35.0% |
|
София |
−14.7% |
−0.5% |
+66.9% |
|
Пловдив |
−4.7% |
+12.5% |
+47.8% |
|
Варна |
−18.9% |
−0.3% |
+11.0% |
|
Бургас |
−21.3% |
−7.1% |
+32.8% |
|
Стара Загора |
−12.2% |
−1.6% |
−27.8% |
|
Несебър |
−28.6% |
−22.0% |
н.д. |
|
Разлог |
−6.8% |
−40.0% |
н.д. |
Национална картина
По-малко сделки. През H1 2026 в страната са вписани 84 119 продажби - спад от 16.8% спрямо H1 2025. Законните ипотеки намаляват с 14.1%, а договорните се увеличават със 7.2%. Така общият брой ипотеки нараства с 3.2% въпреки по-ниската транзакционна активност.
Силно ипотечно участие. Регистрираните 31 937 ипотеки са равни на 38.0% от вписаните продажби. Този показател не означава, че точно 38% от продажбите са финансирани с кредит, защото една ипотека може да обезпечава повече от един имот, а част от ипотеките са рефинансирания. Той обаче е надежден индикатор за силата на кредитния канал.
Ускорено ново предлагане. През H1 е започнат строежът на 19 106 жилищни единици, 22.7% от вписаните продажби за същия период. Спрямо H1 2025 увеличението е около 35%. Това е най-важния извод в доклада: предлагането, което ще достигне пазара през следващите години, нараства значително на фона на по-ниската транзакционна активност.
Основни изводи
- Пазарът не е еднакъв във всички региони. Националният спад на сделките съжителства със силно кредитиране и много различна строителна активност по региони.
- Кредитът продължава да поддържа ликвидността, но увеличава чувствителността на пазара към доходите, лихвените условия и банковите оценки.
- Бургас изпъква с най-високо съотношение между започнати жилища и сделки. Това изисква задълбочен анализ преди стартиране на нови масови проекти.
- София и Варна имат най-високо ипотечно участие сред големите пазари, което показва силно търсене, но и по-голяма зависимост от кредитния цикъл.
- Несебър и Разлог са структурно различни пазари - ниският ипотечен дял подсказва по-голямо участие на собствен капитал и инвестиционни покупки.
- За инвеститорите националната, дори местна средна стойност не е достатъчен мотив. Решението за нов проект трябва да стъпва на микрорайон, конкуренти, продуктова структура, абсорбция и платежоспособно търсене.
Нашият съвет
|
Всеки инвестиционен проект трябва да започва с дълбок feasibility study анализ. Когато сделките намаляват, кредитът остава силен, а новото предлагане се ускорява, успехът зависи от точния продукт, правилната локация и реалистичната оценка на абсорбцията. |
Ако имате нужда от съвет или информация за пазара, не се колебайте да звъните на 0896698703 или пишете на assistant@foros.bg
