Как се промениha цените на жилищата в София, Пловдив, Варна и Бургас от началото на прехода до 2026 г.? Историческа реконструкция на FOROS очертава огромно номинално поскъпване, както и два ясно различими имотни цикъла, разделени от продължителна корекция.

От около 100 евро до над 2 600 евро на кв.м

В началото на 90-те години няма напълно съпоставима официална статистика за средните жилищни цени по градове. Затова стойностите за ранния период са реконструирани на база налични статистически и архивни източници.

По тази реконструкция през 1990 г. ориентировъчните стойности са около 103 €/м² в София, 64 €/м² в Пловдив, 75 €/м² във Варна и 70 €/м² в Бургас.

Към 2026 г. използваните текущи оценки вече са около 2 668 €/м² за София, 1 741 €/м² за Пловдив, 2 321 €/м² за Варна и 2 060 €/м² за Бургас.

Това означава номинално увеличение за целия период от приблизително:

• 26 пъти в София
• 27 пъти в Пловдив
• 31 пъти във Варна
• 29 пъти в Бургас

Тези числа обаче не бива да се възприемат като официално измерена инвестиционна доходност. Те са резултат от историческа реконструкция и най-добре показват мащаба и посоката на дългосрочната промяна.

Месечен мониторинг: Икономика и недвижими имоти

Историята на пазара всъщност е история на цикли

По-интересният извод не е колко пъти са поскъпнали жилищата, а как се е случило това.

За последните над три десетилетия се открояват два големи възходящи периода.

Първият е между началото на 2000-те и 2008 г. В София например официалната средна цена се повишава от около 520 €/м² през 2004 г. до приблизително 1 191 €/м² през 2008 г.

Следва глобалната финансова криза и сериозна корекция. До 2013 г. средната цена в София спада до около 736 €/м² - приблизително 38% под пика от 2008 г.

Подобна е картината във Варна. От около 488 €/м² през 2004 г. до 1 082 €/м² през 2008 г., последвано от спад до около 704 €/м² през 2014 г.

Това е важен исторически урок: дори при дългосрочен ръст имотният пазар не се движи само нагоре.

Анализите на FOROS за H1 2026

Вторият цикъл започна след 2015 г.

След 2015 г. започва нов период на повишение, който значително се ускорява след 2020 г.

Само за периода 2020–2024 г. реконструираната серия показва номинално увеличение от около:

+81% София | +77% Пловдив | +70% Варна | +73% Бургас

И през 2025–2026 г. посоката остава нагоре, макар с различни темпове между градовете.

Именно тук обаче е необходимо важно уточнение. От 2015 г. НСИ използва хармонизирания Индекс на цените на жилищата, който включва нови и съществуващи жилища и се основава на административни данни за реални сделки. Той измерва много добре динамиката, но не представлява официална средна цена в евро на квадратен метър.

Затова абсолютните стойности след 2015 г. в анализа на FOROS са индексно свързани оценки, а не официално публикувани средни цени на НСИ.

Какво ни казват 36 години история?

Първо, недвижимите имоти се доказват като дългосрочен актив, но резултатът зависи силно от момента на покупката.

Второ, периодите на много бързо поскъпване не продължават безкрайно. След бума до 2008 г. бяха необходими години, за да се преодолее последвалата корекция.

Трето, националната тенденция не означава еднакво представяне на отделните градове. Варна например показва най-голямо номинално изменение в реконструкцията за целия период, докато в различни части на цикъла лидерството се променя.

И четвърто, цената сама по себе си не показва дали жилищата са станали по-достъпни или по-недостъпни. За този отговор трябва паралелно да следим доходите, инфлацията, ипотечните лихви, кредитната активност и съотношението между цена на жилище и доход на домакинството.

Какво означава това за купувачите и продавачите днес?

За купувача историческите данни са предупреждение да не взема решение единствено с аргумента „имотите винаги поскъпват“. Дългосрочно това може да изглежда вярно в номинално изражение, но между две точки могат да стоят години на спад или стагнация.

За продавача силният пазар също не означава автоматично, че всяка офертна цена е реалистична. В различните фази на цикъла правилното позициониране на имота става решаващо за срока и условията на продажбата.

Историята на жилищния пазар от 1990 до 2026 г. показва както огромно поскъпване, така и цикличност. 

Бележка: Анализът на FOROS комбинира различни статистически периоди и методологии. Данните за 1990–2003 г. включват историческа реконструкция; за 2004–2014 г. са използвани преимуществено официални абсолютни данни на НСИ; след 2015 г. абсолютните стойности са синтетична серия, свързана с официалния индекс на цените на жилищата и пазарни ориентири. Данните за 2026 г. са YTD и годината не е приключила.

Продажба на имот“, „Покупка на имот“ и „Оценка на имот“

Ако имате нужда от съвет или информация за пазара, не се колебайте да звъните на 0896698703 или пишете на assistant@foros.bg